Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah dan Atau Tanah

Pada saat anda akan melakukan transaksi jual beli rumah dan atau tanah sebaiknya mengetahui besaran pajak dan biaya lainnya. Hal ini dimaksud agar tercapai kesepakatan atas harga yang baik diantara dua belah pihak. Karena unsur harga jual beli bukan hanya berdasarkan harga atau tanah atau bagunan itu saja, melainkan ada unsur tambahan lain yaitu pajak dan biaya-biaya lainnya.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah dan Atau Tanah

Atas transaksi jual jual beli rumah dan atau bangunan ada kewajiban perpajakan untuk masing-masing pihak. Bagi pihak yang menjual akan dikenakan Pajak Penghasilan Final karena memperoleh penghasilan atas penjualan tanah dan atau bangunan. Sedangkan Pihak pembeli akan dikenakan Bea Perolehan atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB)

Cara Menghitung Pajak Penghasilan (PPh) Final atas Penjualan Tanah dan Atau Bangunan

Sejak tahun 2016, PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangungan menjadi 2,5% dari nilai tertinggi antara nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak. Ini berarti tarif pajak PPh Final tersebut turun 50% dari nilai sebelumnya. Hal ini diatur oleh Pemerintah melalui Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016. Sedengankan untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh pengusaha developer rumah sederhana/susun dikenakan tarif PPh sebesar 1%. Dan terakhir adalah 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum

Contoh:
Bapak Budi menjual rumah dengan luas bangunan 300 m2 dan luas tanah 590m2. NJOP untuk domisili tersebut adalah Rp. 650.000.000. Bapak Budi berhasil menjual rumah tersebut seharga Rp. 1.000.000.000.

Jawab:
Dasar untuk penghitungan PPh terutang adalah nilai tertinggi antar nilai transaksi atau NJOP. Berdasarkan contoh diatas, nilai tertinggi adalah nilai transaksi. Maka dasar penghitungan Objek Pajaknya adalah Nilai transaksi

Rp. 1.000.000.000 x 2,5% (Tarif PPh Final PHTB)
PPh terutang = Rp. 25.000.000

Bapak Budi memiliki kewajiban PPh Final sebesar Rp. 25.000.000 dan bisa dibayar melalui Bank atau Kantor Pos dengan cara membuat kode billing terlebih dahulu dengan Kode Akun Pajak 411128 dan Kode Akun Setor 402.


Cara Menghitung Bea Perolehan Atas Tanah dan Atau Bangunan (BPHTB)

Berbeda dengan PPh Final yang merupakan pajak pusat, BPHTB saat ini sudah berada di bawah kewenganan Pemerintah Daerah. Untuk tarifnya sendiri adalah 5% dari nilai yang tertinggi antara nilai transaksi atau NJOP. Selain itu ada satu hal lagi yang mempengaruhi NJOP atau NPOP yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP merupakan pengurang atas nilai Objek Pajak. Nilai NPOPTKP setiap daerah berbeda sesuai dengan peraturan di Pemerintah Dearah masing-masing.

Contoh:
Bapak Herman membeli rumah dari Bapak Budi dengan harga transaksi sebesar Rp. 1.000.000.000. NJOP berdasarkan PBB ditahun tersebut adalah Rp. 650.000.000. Berdasarkan konfirmasi dengan pemerintah daerah tersebut diketahui NPOPTKP untuk dearah tersebut adalah Rp. 50.000.000.

Jawab:
Dasar Pengenaan BPHTB adalah nilai tertinggi yaitu nilai transaksi (NPOP) sebesar Rp. 1.000.000.000 dan dikurangkan dengan NPOPTKP sebesar Rp. 50.000.000 lalu dikali dengan tarif BPHTB sebesar 5%

Rp. 1.000.000.000 - Rp. 50.000.000 = Rp. 950.000.000
Rp. 950.000.000 x 5%
Rp. 47.500.000

Jadi BPHTB terutang yang dimiliki Bapak Herman adalah sebesar Rp. 47.500.000

Objek Pajak yang  dibebaskan dari PPh Final PHTB

Perlu diketahui bahwa yang dikenakan PPh Final bukan hanya transaksi jual beli saja. Objek Penjualan Bisa saja berupa penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak

Berdasarkan PMK – 261/PMK.03/2016, yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan ayat (3) adalah:

  • Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
  • Orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikian, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  • Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  • Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris;
  • Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
  • Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
  • Oorang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.
Pengecualian dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud diberikan dengan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah dan Atau Tanah